Vanliga frågor om OVK i Bromma

Nej, inte återkommande. En- och tvåbostadshus är undantagna från kravet på återkommande besiktning (PBF 5 kap. 1 §). Har huset självdrag eller enkel mekanisk frånluft finns inget OVK-krav alls. Har huset FT, FX eller FTX krävs en första besiktning innan systemet tas i bruk, därefter inget mer.

Om huset byggdes eller FTX installerades utan första besiktning kan byggnadsnämnden i Stockholm förelägga ägaren att låta utföra den (PBL 11 kap. 19 §). Något återkommande krav uppstår aldrig för ett småhus. Kontrollera om ett protokoll finns i husets handlingar från när aggregatet togs i bruk.

Det avgörande är hur byggnaden är klassad, inte vem som äger den. Är varje radhus ett eget en- eller tvåbostadshus (fristående eller sammanbyggt) omfattas det inte av återkommande OVK, oavsett om det ägs av en förening. Är radhuslängan i stället byggd som ett flerbostadshus med gemensamt ventilationssystem gäller flerbostadshusreglerna med 3 eller 6 år.

Byggherren, i praktiken byggbolaget, ska se till att första besiktningen görs innan systemet tas i bruk (PBF 5 kap. 1 §). Protokollet ingår normalt i underlaget för slutbesked. Be om det vid tillträdet – det är den enda OVK-handling ett radhus med FTX behöver.

Ja. Installation eller väsentlig ändring av ventilationen är anmälningspliktig enligt PBL 9 kap. och Boverkets föreskrift VÄS (BFS 2012:12). Anmälan lämnas till stadsbyggnadskontoret, och arbetet får börja först efter startbesked. Byte från självdrag till enkel frånluft i ett småhus kräver dock inte anmälan.

Att funktion och egenskaper stämmer med gällande föreskrifter, att systemet inte innehåller föroreningar, att skötselinstruktioner finns lätt tillgängliga och att systemet fungerar som avsett (PBF 5 kap. 2 §). Vid första besiktning kontrolleras också att ritningar följts, att injusteringen är rätt, att ingen kortslutning finns mellan till- och frånluft och att uteluftsintaget sitter lämpligt.

Vart sjätte år för flerbostadshus med självdrag (BFS 2025:6 3 §). Intervallet räknas från den senast utförda besiktningen. Ett hus som också har lokaler med FTX i bottenplan får 3 år för den delen.

Ja. Kontrollanten bedömer om systemet fungerar som avsett: att frånluftsdon och kanaler är fria, att tilluft finns via uteluftsventiler och att inga motordrivna fläktar kopplats på gemensamma kanaler. Tätade tilluftsventiler och köksfläktar på självdragskanal är de vanligaste orsakerna till anmärkning.

Vart sjätte år för flerbostadshus och kontor med mekanisk frånluft (BFS 2025:6 3 §). Har huset byggts om till FX behåller det 6-årsintervallet; först vid FT eller FTX blir det 3 år.

Båda har fläktstyrd frånluft. FX har dessutom värmeåtervinning, i regel en frånluftsvärmepump som tar värme ur frånluften till varmvatten eller radiatorer. Intervall och behörighet är desamma: 6 år och behörighet N.

Nej. OVK är den lagstadgade funktionskontrollen med protokoll till byggnadsnämnden. En frivillig kontroll av ett småhus görs på ägarens uppdrag, ger ett skriftligt utlåtande till ägaren men skickas inte till kommunen och har inga rättsverkningar.

Det finns ingen regel. Vart femte till tionde år är ett rimligt intervall, oftare om huset har FTX (filterbyte och verkningsgrad) eller om det renoverats, tilläggsisolerats eller fått nya fönster – åtgärder som ofta stryper tilluften i självdragshus.

I ett självdragshus eller F-hus delar flera lägenheter ofta samma frånluftskanal. En fläkt med motor trycker in os i kanalen med övertryck, och luften går in i grannarnas don i stället för ut över taket. Systemet slutar fungera som avsett, vilket ger anmärkning vid OVK.

Det beror på stadgarna och på vem som orsakat felet. Har en medlem själv installerat fläkten betalas åtgärden normalt av medlemmen. Föreningen får däremot aldrig ta särskilt betalt av medlemmarna för själva OVK:n, inte ens vid ombesiktning av en enskild lägenhet.

Ja. Ett självdrags- eller F-system som saknar tilluftsvägar fungerar inte som avsett (PBF 5 kap. 3 §), och kontrollanten redovisar det som ej godtagbart. Att säkerställa tilluft via uteluftsventiler är dessutom ett av Boverkets vanliga energiåtgärdsförslag för självdragshus.

Nej, inte i ett S- eller F-system. Frånluften måste ersättas, och saknas ventiler tar luften vägen genom trapphus, grannlägenheter eller golvbrunnar. Undertrycket kan också dra in radon från marken och rökgaser från eldstäder.

Senaste OVK-protokoll, relationsritningar över ventilationen om de finns, driftkort, lägenhetsförteckning och uppgift om vilka lägenheter som renoverat kök eller badrum. Saknas handlingar bör kontrollanten uppmana föreningen att ta fram korrekta – saknad dokumentation är i sig en vanlig anmärkning.

Normalt 1–2 veckor. Tillträde till lägenheterna är obligatoriskt; lägenheter som inte kan besiktigas ger anmärkning och ett återbesök som ofta debiteras extra, typiskt 800–1 500 kr. Uppskattning – exakt pris i offert.

Funktionskontrollanten. Enligt PBF 5 kap. 5 § lämnar kontrollanten ett exemplar av protokollet till ägaren och skickar ett till byggnadsnämnden – i Stockholm stadsbyggnadskontoret. Föreningen behöver inte skicka in något själv, men bör kontrollera att det gjorts.

Ja. Stockholms stad har en e-tjänst där man kan se om OVK är gjord per fastighet. Protokollen är allmänna handlingar hos stadsbyggnadskontoret, som samlar in samtliga protokoll – godkända som ej godkända – och följer upp de ej godkända.

Varje system har sitt eget intervall enligt BFS 2025:6 3 §. Lägenheter med självdrag, F eller FX besiktigas vart sjätte år, medan en lokal med FT eller FTX ska kontrolleras vart tredje år. Cyklerna räknas var för sig från senast utförda besiktning.

Uppgiften kan delegeras och kostnaden för en lokal kan enligt hyresavtalet läggas på hyresgästen, men gentemot stadsbyggnadsnämnden svarar alltid fastighetens ägare (PBL 8 kap. 25 §). Ägaren ska också åtgärda brister snarast möjligt (PBF 5 kap. 7 §).

Självdrag har inga fläktar eller aggregat att mäta och riskbedöma, så besiktningen tar kortare tid och kräver bara behörighet N. FTX har både till- och frånluftsflöden att mäta plus en värmeväxlare att kontrollera, och kräver en dyrare K-kontrollant – därför ligger FTX nästan dubbelt så högt per lägenhet som självdrag i tabellen nedan.

Enligt branschöversikter ligger Stockholms län 15–30 procent över rikssnittet, vilket även påverkar prisnivån i Bromma. Det hänger ihop med restid och storstadsläge.

Ja om någon del av huset har FT eller FTX – till exempel en lokal med eget aggregat i bottenplan eller en ombyggd del (BFS 2025:6 6 §). För självdrag, F och FX räcker N. Är systemet okänt: välj K, som täcker alla system.

Certifiering utfärdas av RISE eller Kiwa Certification AB och gäller högst fem år. Boverket hänvisar till certifieringsorganens webbplatser för att söka certifierade kontrollanter. Be om certifikatnummer och giltighetstid i offerten och kontrollera det innan besiktningsdagen.

Byggherren – den som uppför byggnaden – ser till att en första besiktning görs innan ventilationssystemet tas i bruk (PBF 5 kap. 1 §). När fastigheten sedan säljs eller föreningen bildas övergår det löpande ansvaret till den nya ägaren, exempelvis en nybildad BRF.

Protokollet från första besiktningen, relationsritningar, drift- och skötselinstruktioner samt uppgift om vilket datum som gäller som startpunkt för nästa återkommande OVK. Utan dessa handlingar blir det svårt för föreningen att veta när nästa besiktning förfaller.

Ja. Förskolor, skolor, fritidshem och gymnasier hör till den kategori i BFS 2025:6 3 § som alltid får tre år, oavsett system. Ett flerbostadshus med samma självdrag hade fått sex år.

Byggnadens ägare, inte den som bedriver verksamheten (PBL 8 kap. 25 §). För en kommunal förskola i en av staden ägd fastighet är det Stockholms stad som fastighetsägare. Hyr staden i stället en lokal av ett privat fastighetsbolag, eller driver en fristående huvudman skolan i en hyrd lokal, är det den fastighetsägaren som ska se till att OVK görs – hyresavtalet flyttar inte det ansvaret.

I vårt register över aktiva föreningar finns 443 bostadsrättsföreningar med adress i Bromma, plus 278 fastighetsbolag. Siffran bygger på Bolagsverkets och SCB:s företagsregister och är en uppskattning av hur många som har en byggnad med OVK-plikt.

Bara som en fingervisning. Registreringsåret säger när föreningen bildades, inte när huset byggdes. En förening som bildades 2004 kan äga ett hus från 1950 som gjorts om från hyresrätt. Systemet avgörs av ritningarna och av vad som byggts om sedan dess.

Titta på intyget som ska sitta väl synligt i trapphuset eller entrén. Där står datum för besiktningen, resultatet och datum för nästa. Protokollet är allmän handling, så du kan också begära ut det från stadsbyggnadskontoret.

Ja. Protokollet blir allmän handling när det kommit in till stadsbyggnadskontoret, och föreningen kan skicka sin kopia. Be mäklaren eller styrelsen om det senaste protokollet tillsammans med underhållsplanen.