Ja, det går att ta reda på om OVK är i ordning innan bud läggs – och det tar en kvart. OVK (obligatorisk ventilationskontroll) är en besiktning som föreningen som äger huset måste låta göra regelbundet. Den visar om ventilationen fungerar. Fungerar den inte kan det bli en kostnad för föreningen. Bromma har 443 bostadsrättsföreningar enligt Bolagsverkets och SCB:s företagsregister, så frågan kommer upp ofta vid lägenhetsköp.
Fråga 1: Sitter intyget uppe?
Efter varje besiktning ska ägaren sätta upp ett intyg på en väl synlig plats i huset (PBF 5 kap. 6 §). Det brukar hänga i trapphuset eller entrén. Läs tre saker:
- datum för senaste besiktningen,
- om resultatet var godtagbart,
- datum för nästa besiktning.
Är datumet för nästa besiktning passerat? Då är det värt att fråga varför. Blev en besiktning försenad räknas nästa från när den borde ha gjorts. Förseningen flyttar alltså inte fram kravet.
Fråga 2: Hur ofta ska huset besiktas?
Det beror på ventilationssystemet, inte på hur nytt huset ser ut:
| System i huset | Intervall |
|---|---|
| Självdrag, frånluft eller frånluft med värmepump (S, F, FX) | 6 år |
| Från- och tilluft, även med värmeväxlare (FT, FTX) | 3 år |
Ett hus kan ha flera system. Lokalerna i gatuplan har ofta eget aggregat, och då gäller två intervall i samma byggnad. Be om en uppgift om vilket system som betjänar just den aktuella lägenheten.
Fråga 3: Vad stod i senaste protokollet?
Kontrollanten bedömer varje system som godtagbart eller ej godtagbart. Ett ej godtagbart resultat är vanligt i äldre hus och betyder inte att huset är farligt att bo i. Det betyder att något ska rättas.
Fråga särskilt efter:
- Luftflöden som är för låga. Det är den vanligaste bristen branschen redovisar.
- Köksfläktar kopplade till gemensam kanal. Då trycks matos in hos grannarna. Läs mer i guiden om köksfläkt på självdragskanal.
- Tätade eller saknade ventiler i fönster och väggar.
- Lägenheter där kontrollanten inte kom in. Då kan systemet inte bedömas som helhet.
Protokollet finns hos styrelsen eller mäklaren. Det är också en allmän handling hos Stockholms stadsbyggnadskontor.
Fråga 4: Är bristerna åtgärdade?
Ägaren ska rätta brister snarast möjligt. Stadsbyggnadskontoret samlar in alla protokoll och följer upp de som inte godkänts. I praktiken sätter protokollet eller kommunen en frist, ofta tre till sex månader. Kommunen begär normalt ett godkänt protokoll efter åtgärd, det som kallas ombesiktning. Hur det går till beskrivs i guiden om protokollet i Stockholms stad.
Om föreningen inte gör något kan nämnden besluta om ett föreläggande, ibland med vite. Ett föreläggande kan antecknas i fastighetsregistret. Det är ett tecken att fråga vidare om, inte ett vanligt läge.
Fråga 5: Finns pengar och plan?
OVK ska ligga i föreningens underhållsplan, med en 3- eller 6-årscykel. Fråga därför:
- När är nästa besiktning och när kommer den därefter?
- Finns det planerade åtgärder, till exempel injustering, rengöring av kanaler eller byte av filter?
- Står kostnaden i budgeten?
Själva besiktningen bekostas av föreningen och får inte debiteras medlemmarna särskilt. Ett räkneexempel: 50 lägenheter med frånluft à 600 kr, vart 6:e år, blir 100 kr per lägenhet och år. Med FTX à 900 kr vart 3:e år blir det 300 kr. Det är exempel, inte offerter. Åtgärderna efter en besiktning är ofta större poster än besiktningen själv.
Det här tar du med till visningen
- Notera datumen på intyget.
- Be om senaste protokollet och underhållsplanen.
- Fråga om det finns en köksfläkt med motor i lägenheten, om huset har självdrag eller frånluft.
- Fråga om styrelsen vet vilket system huset har och vem som är kontrollant.
Är föreningens besiktning på väg eller försenad kan styrelsen begära offert på OVK. Då får styrelsen ett pris utifrån system och antal lägenheter.