I Bromma finns närmare 280 fastighetsbolag med postort Bromma, att jämföra med 458 bostadsrättsföreningar (Bolagsverket/SCB 2026). Bolagen är inte jämnt spridda: flest ligger i Ulvsunda industriområde (35) och Alvik (30), följt av Ulvsunda (15). I Traneberg är bilden omvänd, med 88 föreningar mot 14 bolag. Adressen säger inte exakt vilka hus bolaget äger, men visar var hyresvärdarna finns. Guiden beskriver hur en OVK i ett hyreshus planeras så att den blir klar på första försöket.
Ett ansvar som inte går att avtala bort
Oavsett hur förvaltningen är organiserad är det byggnadens ägare som ska se till att ventilationen funktionskontrolleras (PBL 8 kap. 25 §, lydelse enligt Lag 2026:712). Ett förvaltningsbolag kan beställa besiktningen och en lokalhyresgäst kan enligt sitt hyresavtal stå för kostnaden i sin lokal. Sådana upplägg gäller bara mellan de som skrivit under. Stadsbyggnadsnämnden vänder sig ändå till fastighetsägaren om OVK saknas eller brister blir liggande.
Ägaren utser kontrollanten, betalar besiktningen och ska snarast möjligt rätta det som anmärkts (PBF 5 kap. 7 §). Därtill kommer det allmänna underhållskravet: ventilationen ska hållas i ett skick där den alltid fyller sitt ändamål (PBL 8 kap. 14 §), även åren mellan två besiktningar.
Planeringen från beställning till intyg
En hyresfastighet har fler inblandade än en villa eller ett litet kontor. Så här brukar ordningen se ut:
- Samla underlaget. Senaste protokollet, ritningar, driftkort och en lista över lägenheter och lokaler med vilket system som betjänar vad.
- Avisera hyresgästerna en till två veckor före besiktningsdagen.
- Besiktningen på plats. Aggregat och fläktrum, kanaler, flödesmätning i lägenheter och lokaler samt okulär kontroll.
- Protokollet går till ägaren, och kontrollanten skickar ett exemplar till stadsbyggnadskontoret (PBF 5 kap. 5 §).
- Intyget sätts upp i trapphuset eller entrén.
- Nästa datum läggs in i underhållsplanen direkt.
Tillträde till lägenheterna
Den vanligaste orsaken till att en OVK i ett hyreshus drar ut på tiden är stängda dörrar. Hyresgästen är skyldig att släppa in kontrollanten, men skyldigheten hjälper föga om ingen vet om besöket. Skriv aviseringen så att den svarar på tre frågor: vilken dag och vilket tidsfönster, att någon kommer att mäta vid frånluftsdon i kök och badrum, och vad som händer om ingen är hemma.
Lägenheter som inte går att komma in i får anmärkning eftersom systemet då inte kan bedömas i sin helhet. Det leder till ett återbesök, som inte ingår i besiktningspriset och typiskt kostar 800–1 500 kr ex moms per tillfälle.
Hus med både lägenheter och lokaler
Ett hyreshus kan ha frånluft i bostäderna och ett separat FTX-aggregat för en butik, ett kontor eller en restaurang i gatuplanet. Då gäller två intervall i samma byggnad (BFS 2025:6 3 §):
- Självdrag, F eller FX i flerbostadshus och kontor: vart sjätte år.
- FT eller FTX i samma typer av byggnader: vart tredje år.
- Förskola, skola eller vårdlokal: vart tredje år oavsett system.
Intervallet räknas från den senast utförda besiktningen. Blev en besiktning försenad räknas nästa från det datum då den borde ha gjorts, inte från när den faktiskt blev av.
För bolag med bestånd i ett område som Ulvsunda industriområde är en annan regel värd att känna till. Själva produktionslokalen i en industribyggnad är undantagen från OVK, men kontors- och personalutrymmen i samma byggnad bör funktionskontrolleras. Lokalhyresgäster har dessutom krav enligt arbetsmiljölagen på ventilationen i sin arbetsplats, och de kraven gäller vid sidan av OVK.
Vad hyresgästen får se och kan göra
Intyget med datum, resultat och datum för nästa besiktning ska sitta väl synligt i byggnaden (PBF 5 kap. 6 §). Protokollet blir allmän handling när det kommit in till stadsbyggnadskontoret. Hyresgäster har också rätt att ta del av ventilationsprotokollet.
Upplever en hyresgäst dålig luft kan klagomålet gå till stadens miljöförvaltning enligt miljöbalken, oavsett vad OVK-protokollet säger. Miljönämnden kan då ställa egna krav på inomhusmiljön, parallellt med byggnadsnämndens tillsyn.
Rätt behörighet för systemet
Behörighet N täcker självdrag, F och FX. Så fort huset har FT eller FTX, i bostäderna eller i en enda lokal, krävs behörighet K (BFS 2025:6 6 §). En besiktning av ett FTX-aggregat som görs av en kontrollant med bara N är inte giltig, och notan för att göra om den hamnar hos ägaren. Läs mer i Välja kontrollant och behörighet i Bromma.
Vid besiktningen går kontrollanten igenom att funktionen i huvudsak motsvarar kraven från när systemet togs i bruk, att kanaler och don är fria från föroreningar som kan spridas till de boende, att skötselinstruktioner finns lätt tillgängliga och att systemet i övrigt fungerar som avsett (PBF 5 kap. 2–3 §§). Typiska anmärkningar i äldre hyreshus är för låga flöden, smutsiga kanaler och don samt motordrivna köksfläktar på gemensam kanal, se Köksfläkt på självdragskanal.
När protokollet visar brister
Stadsbyggnadskontoret samlar in alla protokoll, godkända som ej godkända, och följer upp de ej godkända. Kontoret kan be ägaren redovisa vad som åtgärdats, och i praktiken efterfrågas ofta ett godkänt protokoll från en ombesiktning inom en tidsfrist. Blir bristerna i ett ej godkänt protokoll inte rättade kan nämnden besluta om åtgärdsföreläggande (PBL 11 kap. 19 §) och förena det med vite (11 kap. 37 §). Föreläggandet kan antecknas i fastighetsregistret (11 kap. 40 §), och ett eventuellt vite döms ut av mark- och miljödomstolen. Hur inlämning och uppföljning fungerar i staden beskrivs i OVK-protokollet i Stockholms stad.
Vad OVK i ett hyreshus kostar
Bostäderna prissätts per lägenhet med en minimidebitering. För 11–30 lägenheter med frånluft (F) ligger marknadsnivån kring 500–750 kr per lägenhet ex moms, medan FT och FTX kostar mer per lägenhet. En lokal i huset prissätts i stället efter yta och antal aggregat, från 5 000 kr ex moms under 500 kvadratmeter. Injustering, rengöring och återbesök vid ej tillträde ingår inte. Siffrorna är uppskattningar; se pris för hyresfastighet eller begär offert utifrån system, antal lägenheter och lokalernas yta.