Styrelsen i en bostadsrättsförening är byggnadens ägare i lagens mening och ansvarar för att OVK beställs, genomförs och följs upp (PBL 8 kap. 25 §). I ett äldre hus i Bromma – med självdrag eller frånluft, decennier av renoveringar och ofta bristfälliga ritningar – avgörs resultatet till stor del av förberedelserna. Här är en checklista som följer processen steg för steg.
Före besiktningen
1. Räkna ut när OVK ska vara gjord. Intervallet är 6 år för självdrag, F och FX och 3 år för FT och FTX (BFS 2011:16 3 §), räknat från senast utförda besiktning. Datumet står på intyget i trapphuset och i förra protokollet. Har föreningen lokaler med eget FTX-aggregat gäller 3 år för den delen.
2. Ta fram underlag. Kontrollanten behöver relationsritningar, drift- och skötselinstruktioner och tidigare protokoll. För självdrag och F räcker driftkort. I många 1930–50-talshus saknas ritningar helt – då bör kontrollanten uppmana föreningen att ta fram korrekta, och det är klokt att låta dokumentera systemet vid samma tillfälle.
3. Lista ombyggnader. Styrelsen bör lämna uppgift om ombyggnader och systembyten så att kontrollanten bedömer rätt regelverk. Har lokaler i bottenplan fått FTX? Har vinden byggts om till lägenheter med egna kanaler? Vilka lägenheter har renoverat kök och badrum?
4. Välj kontrollant med rätt behörighet. Behörighet N räcker för S, F och FX. Har huset FT eller FTX i någon del krävs K för den delen; anlitas N blir besiktningen ogiltig och måste göras om. Certifikat utfärdas av RISE eller Kiwa.
5. Avisera medlemmarna. 1–2 veckor innan, med tydlig information om att tillträde är obligatoriskt och vad kontrollanten behöver komma åt: kök, badrum, don bakom skåp. Erbjud alternativ tid för dem som inte kan vara hemma. Ej tillträde ger anmärkning och återbesök.
6. Förebygg de vanliga anmärkningarna. Skicka med aviseringen en påminnelse om att uteluftsventiler ska vara öppna och att köksfläktar med motor inte får vara anslutna till kanalen. Läs Köksfläkt på självdragskanal och Tilluft och uteluftsventiler.
Under besiktningen
7. Ge tillträde till fläktrum, vind och tak. Nycklar till vindsutrymmen och takluckor, tillträde till kanalsamlingar och eventuella fläktar. I ett självdragshus görs en stor del av kontrollen från vinden.
8. Följ med. Någon från styrelsen eller förvaltaren bör gå med kontrollanten. Det ger en direkt bild av läget och gör protokollet lättare att förstå.
9. Notera lägenheter som inte kunde besiktigas. Boka återbesök direkt.
Efter besiktningen
10. Läs protokollet. Resultatet anges som godtagbart eller ej godtagbart per system och ofta per utrymme. Protokollet innehåller också energiåtgärdsförslag samt uppgifter om luftflöden, drifttider och eleffekter (PBF 5 kap. 4 §). Kontrollanten skickar ett exemplar till stadsbyggnadskontoret; föreningen får ett eget.
11. Anslå intyget. Intyget med datum för nästa besiktning ska sättas upp väl synligt i byggnaden (PBF 5 kap. 6 §) – i entrén eller trapphuset.
12. Åtgärda anmärkningar snarast möjligt. Det är ägarens skyldighet enligt PBF 5 kap. 7 §. Injustering, rengöring och byte av don utförs av ventilationstekniker och ingår inte i OVK. Kommunen begär normalt ett godkänt protokoll efter åtgärd, med den frist som anges i protokollet – typiskt 3–6 månader. Ombesiktningen omfattar bara anmärkta delar.
13. Reglera kostnaden rätt. Föreningen bekostar OVK och får inte ta särskilt betalt av medlemmarna, inte ens vid ombesiktning av en enskild lägenhet. Brister i en lägenhet som medlemmen själv orsakat – motordriven fläkt, igensatt don – åtgärdas enligt stadgarna, normalt av medlemmen.
14. Ta ställning till energiförslagen. Ägaren avgör själv om de genomförs. I äldre hus handlar det ofta om att återställa tilluft, rensa kanaler, injustera fläkten eller överväga FX.
15. Lägg in nästa OVK i underhållsplanen. 6-årscykel för S/F/FX, 3 år för FT/FTX. Skriv in datumet och budgetera – från-pris per lägenhet är 450–700 kr vid självdrag och 550–800 kr vid frånluft ex moms, med minimidebitering runt 3 500 kr. Uppskattning – exakt pris i offert.
Om OVK inte görs
Stadsbyggnadsnämnden i Stockholm är tillsynsmyndighet (PBF 8 kap. 2 §) och kan förelägga föreningen att utföra besiktningen eller åtgärda brister (PBL 11 kap. 19 §), förena föreläggandet med vite (11 kap. 37 §) och låta anteckna det i fastighetsregistret (11 kap. 40 §). Vanlig praxis är påminnelse, anmodan och först därefter föreläggande – men ett föreläggande med vite på 50 000 kr har förekommit i länsstyrelsernas sammanställning av kommunernas tillsyn.
Kort version
Räkna ut datumet, ta fram underlag, lista ombyggnader, välj rätt behörighet, avisera, ge tillträde, läs protokollet, anslå intyget, åtgärda, ombesiktiga, planera nästa. Se OVK för bostadsrättsföreningar i Bromma och inlämning till Stockholms stad.