Av de 391 bostadsrättsföreningar som Bolagsverket registrerat i Brommas stadsdelar är 107 registrerade 2011 eller senare – och de ligger inte jämnt spridda. Traneberg (21) och Ulvsunda industriområde (14) sticker ut, följt av Beckomberga och Mariehäll (8 var). En nyregistrerad förening är inte alltid ett nybygge – en del är ombildningar av äldre hyresfastigheter – men koncentrationen visar var nya föreningar, och därmed frågan om första besiktningen, är vanligast i Bromma.
Byggherrens ansvar
Innan ett ventilationssystem tas i bruk för första gången ska det genomgå en första besiktning (PBF 5 kap. 1 §). Ansvaret ligger på byggherren, alltså den som uppför byggnaden, inte på den förening eller fastighetsägare som senare tar över. Kontrollen ska vara gjord innan systemet sätts i drift.
Vad som kontrolleras vid första besiktning
Enligt PBF 5 kap. 2 § och Boverkets allmänna råd kontrolleras vid första besiktning, utöver det som gäller vid återkommande besiktning:
- att systemet är utfört enligt de ritningar som gällde,
- att injusteringen är korrekt,
- att det inte finns kortslutning mellan till- och frånluft,
- att uteluftsintaget är lämpligt placerat,
- att det inte finns problem med drag, fukt, lukt eller buller,
- att det finns tillräckligt utrymme för skötsel av aggregat och kanaler.
Det är alltså en mer omfattande genomgång än en återkommande besiktning, eftersom hela installationen bedöms för första gången snarare än att bara kontrollera att en tidigare godkänd funktion bevarats.
Behörighet från start
Ett FTX-system i ett flerbostadshus kräver behörighet K redan vid första besiktningen (BFS 2025:6 6 §) – samma krav som vid återkommande OVK. Byggherrar som anlitar en kontrollant för första besiktningen bör därför säkerställa K-behörighet direkt, särskilt i blandade projekt där bostäder och kommersiella lokaler i bottenplan kan ha olika system. Se Välja funktionskontrollant i Bromma.
Vad en nybildad förening bör begära
När en bostadsrättsförening bildas i ett nyproducerat hus tar den över ägaransvaret för OVK från byggherren. För att kunna sköta det ansvaret bör styrelsen vid överlämningen begära:
- Protokollet från första besiktningen, med datum och resultat.
- Relationsritningar som visar hur systemet faktiskt byggdes, inte bara projekterades.
- Drift- och skötselinstruktioner, inklusive orienteringsplan och flödesschema.
- Startdatum för nästa intervall – tre år för FTX räknat från första besiktningen, inte från inflyttningsdatumet.
Saknas dessa handlingar blir det svårt för föreningen att veta exakt när nästa återkommande OVK förfaller, och kontrollanten får vid nästa tillfälle arbeta utan fullständigt underlag. Saknade drift- och skötselinstruktioner eller relationshandlingar är i sig en vanlig anmärkning.
Anmälan till stadsbyggnadskontoret
Installation av ett nytt ventilationssystem är anmälningspliktig (PBL 9 kap., VÄS BFS 2012:12). I nybyggnadsprojekt hanteras detta normalt som en del av bygglovsprocessen, men vid ombyggnad eller väsentlig ändring i en befintlig fastighet – till exempel när en lokal i ett äldre Bromma-hus får ett nytt FTX-aggregat – krävs en separat anmälan till stadsbyggnadskontoret innan arbetet påbörjas. Protokollet från första besiktningen skickas därefter till kontoret, på samma sätt som vid återkommande besiktningar. Se OVK-protokollet i Stockholms stad.
Hyresfastigheter i nyproduktion
Principen är densamma när byggherren i stället bygger för uthyrning: första besiktningen görs innan systemet tas i bruk, och ansvaret övergår sedan till fastighetsägaren – antingen samma bolag som byggherren eller en köpare av den färdiga fastigheten. Skillnaden mot en bostadsrättsförening är att det inte finns någon styrelse som ska ta emot handlingarna, utan det är fastighetsägarens förvaltningsorganisation som bör efterfråga protokoll, ritningar och skötselinstruktioner vid tillträdet – av samma skäl som för en nybildad förening. Se Hyresvärdens OVK-ansvar i Bromma för det löpande ansvaret som följer efter första besiktningen.
Flera hus, flera protokoll
I ett nyproduktionsprojekt med flera huskroppar färdigställs de ofta i etapper. Då kan varje huskropp få sitt eget protokoll och sitt eget startdatum för intervallet – ett gemensamt garage eller en gemensam teknikbyggnad kan dessutom ha ett eget system som besiktigas separat från bostadshusen. En nybildad förening eller ny fastighetsägare bör därför alltid fråga hur många separata ventilationssystem fastigheten faktiskt har, inte bara vilket system som anges i det översiktliga säljmaterialet.
Pris
Första besiktning i flerbostadshus prissätts liknande en återkommande besiktning men är ofta något dyrare eftersom kontrollen är mer omfattande – räkna med minst riktvärdet för återkommande OVK, från 750 kr per lägenhet ex moms (750–1 200 kr) vid FTX i hus med 11–30 lägenheter, med lägre styckpris i större fastigheter. Uppskattning – exakt pris i offert. Se priser för bostadsrättsföreningar.