Bromma har gott om radhus och parhus – från Norra Ängbys 1930-talslängor till senare kedjehusområden i Beckomberga och Nockebyhov. Många ägare undrar om deras hus omfattas av OVK på samma sätt som en villa eller på samma sätt som ett flerbostadshus. Svaret beror på vad byggnaden är, inte på hur många grannar som delar vägg.
Boverkets definition
Boverket skriver att en- och tvåbostadshus kan vara antingen fristående eller sammanbyggda med varandra. Ett radhus, parhus eller kedjehus där varje bostad är ett eget hus – med egen grund, eget tak och egen entré – är därmed ett enbostadshus i plan- och bygglagstiftningens mening, även om det sitter ihop med grannen.
Konsekvensen för OVK är direkt: en- och tvåbostadshus omfattas inte av kravet på återkommande besiktning (PBF 5 kap. 1 §). Reglerna i BFS 2011:16 ger:
- Självdrag eller mekanisk frånluft (S, F): inget OVK-krav alls.
- FT, FX eller FTX: första besiktning innan systemet tas i bruk, därefter ingen återkommande kontroll.
Det gäller alltså både för det fristående huset i Ålsten och för radhuset i Norra Ängby, så länge radhuset är ett eget hus.
När en radhuslänga är ett flerbostadshus
Gränsfallet uppstår när en byggnad med flera bostäder är uppförd som ett flerbostadshus: gemensamt ventilationssystem med samlingskanaler, gemensamt fläktrum, lägenheter över och under varandra. Att bostäderna har egna entréer mot gatan gör inte byggnaden till radhus om den tekniskt sett är ett flerbostadshus med två plan bostäder ovanpå varandra.
I sådana byggnader gäller flerbostadshusreglerna:
| System | Återkommande OVK |
|---|---|
| S, F, FX | Vart sjätte år |
| FT, FTX | Vart tredje år |
Är du osäker på klassningen kan bygglovshandlingarna eller husets ursprungliga ritningar ge svar. Byggnadsnämnden i Stockholm, som är tillsynsmyndighet för OVK, har också uppgifterna i sina register.
Radhus i bostadsrättsförening
I Bromma finns radhusområden som ägs av bostadsrättsföreningar. Ägarformen ändrar inte klassningen. Är varje radhus ett eget en- eller tvåbostadshus finns inget krav på återkommande OVK, även om föreningen är ägare. Föreningen har däremot samma ägaransvar som en villaägare för att ett nytt FT-, FX- eller FTX-system genomgår första besiktning innan det tas i bruk.
Många föreningar väljer ändå att låta kontrollera ventilationen frivilligt – särskilt när:
- husen har gemensamma kanaler eller gemensamt aggregat,
- medlemmar klagar på lukt, drag eller kondens,
- föreningen planerar renovering av kök och badrum där don och kanaler berörs.
En frivillig funktionskontroll ger föreningen ett dokumenterat läge att utgå från, men den är inte en OVK i lagens mening och ska inte skickas till kommunen.
Nybyggda radhus med FTX
Nästan alla radhus byggda efter 1993 har FTX. För dem gäller att byggherren ska se till att första besiktningen görs innan systemet tas i bruk. Kontrollanten kontrollerar bland annat:
- att funktion och egenskaper stämmer med föreskrifterna,
- att ritningar följts och rätt injustering gjorts,
- att ingen kortslutning finns mellan till- och frånluft,
- att uteluftsintaget är lämpligt placerat,
- att drift- och skötselinstruktioner finns.
Vid tillträdet bör köparen be om protokollet från första besiktningen. Det är den enda OVK-handlingen ett radhus med FTX behöver, och den är också ett bra underlag för framtida service.
Vad kontrollanten gör i ett radhus
Eftersom det inte finns något återkommande krav är det ägaren själv som avgör om och när en kontroll görs. En frivillig funktionskontroll i ett radhus i Bromma omfattar normalt:
- Genomgång av aggregat eller fläkt: filter, remmar, drifttider.
- Flödesmätning i kök, badrum och sovrum.
- Kontroll av tilluft – uteluftsventiler i självdragshus tätas ofta av misstag vid renovering.
- Okulär kontroll av kanaler och don.
- Skriftliga råd om injustering, rengöring eller filterbyte.
Behörighet N räcker för småhus oavsett system (BFS 2011:16 6 §).
Kort sammanfattning
Radhus, parhus och kedjehus i Bromma är i regel en- och tvåbostadshus och därmed undantagna från återkommande OVK. Kravet inskränker sig till en första besiktning när ett FT-, FX- eller FTX-system tas i bruk. Undantaget faller bara om byggnaden tekniskt är ett flerbostadshus – då gäller 3 eller 6 år beroende på system, precis som för bostadsrättsföreningar i Bromma. Läs också Behöver villan i Bromma OVK?.